สั่งรื้อคฤหาสน์ “เสี่ยตัน-เมีย” บทเรียนการซื้อที่ดินส่วนกลาง

กรณีศาลฎีกาสั่งรื้อคฤหาสน์ของ “เสี่ยตัน-เมีย” และโอนที่ดินกว่า 100 ไร่ คืนให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ย่านบางพลี หลังบริษัททำบ้านจัดสรร แอบเอาพื้นที่ส่วนกลางไปขายให้ “เมียเสี่ยตัน” โดยศาลระบุว่า สัญญาซื้อขายนั้นเป็นโมฆะ

เรื่องนี้จริงๆ ประเด็นสำคัญไม่ได้อยู่ที่ว่า “เสี่ยตัน กับภรรยา” ซื้อที่ดินมาโดยสุจริตหรือไม่ แต่ศาลฎีกามองว่าที่ดินที่ภรรยาเสี่ยตันซื้อมา เดิมมันเป็น “พื้นที่ส่วนกลาง” ของหมู่บ้านตั้งแต่ต้น

โครงการหมู่บ้าน Prime Nature Villa โฆษณากับคนที่จะซื้อบ้านว่า มีทั้ง ทะเลสาบขนาดใหญ่ สโมสร คลับเฮาส์ สระว่ายน้ำ สวน สนามเทนนิส โรงเรียน และทางเข้าออกโครงการ

คนซื้อบ้านจำนวนหนึ่งที่ตัดสินใจซื้อ เพราะเชื่อว่าจะได้ใช้สิ่งเหล่านี้ร่วมกัน

ศาลจึงบอกให้เข้าใจง่าย ๆ ว่า “โฆษณาอะไรไว้กับคนซื้อ ก็ถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา”


ต่อมา บริษัทผู้พัฒนาโครงการ กลับนำที่ดินบางส่วนที่เคยทำให้ลูกบ้านเข้าใจว่าเป็นพื้นที่ส่วนกลาง แบ่งแยกออกมา แล้วขายให้ “อิง ภาสกรนที” ภรรยาเสี่ยตัน เป็นผู้รับโอน โดยเฉพาะที่ดิน 2 แปลง รวมประมาณ 2 ไร่กว่า ซึ่งภรรยาเสี่ยตัน นำไปก่อสร้างสิ่งปลูกสร้าง

ตรงนี้ศาลวินิจฉัยว่า ทำไม่ได้

เพราะเมื่อที่ดินถูกกำหนดให้เป็นสาธารณูปโภค หรือพื้นที่ที่ลูกบ้านต้องใช้ร่วมกันแล้ว ผู้จัดสรรจะเอาไปขายให้เอกชนไม่ได้ เว้นแต่เป็นไปตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด

ที่สำคัญ ศาลยังไม่รับข้ออ้างว่า “ที่ดินบางแปลงไม่ได้อยู่ในผังจัดสรร” เพราะศาลมองว่า ต่อให้ไม่ได้ระบุไว้ในเอกสารขออนุญาต แต่ถ้าผู้จัดสรรเอาไปโฆษณา และจัดให้เป็นสิ่งอำนวยความสะดวกเพื่อให้ผู้ซื้อใช้ร่วมกันตั้งแต่ต้น ก็ถือเป็นทรัพย์ส่วนกลางได้

ดังนั้น ศาลฎีกา จึง ยืนตามศาลอุทธรณ์ ให้โอนที่ดินส่วนกลาง กลับมาให้นิติบุคคลหมู่บ้าน รวมพื้นที่ทะเลสาบประมาณ 94 ไร่เศษ

สโมสร คลับเฮาส์ สระว่ายน้ำ สวน และพื้นที่สำนักงานประมาณ 3 ไร่เศษ

ทางสายหลักเข้า–ออกหมู่บ้านประมาณ 8 ไร่เศษ รวมถึงที่ดินอีกหลายแปลงที่เกี่ยวข้อง

และที่สำคัญ ให้ “ภรรยาเสี่ยตัน” รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน 2 แปลงที่ซื้อมา แล้วส่งคืนให้นิติบุคคลหมู่บ้าน

ส่วนคำว่า “สัญญาเป็นโมฆะ” หมายถึง ศาลมองว่า การซื้อขายที่ดิน 2 แปลงนั้น ขัดกฎหมายตั้งแต่ต้น จึงไม่มีผลทางกฎหมาย แม้ภรรยาเสี่ยตัน จะอ้างว่าซื้อโดยสุจริต และจ่ายเงินไปแล้วก็ตาม

แต่ศาลก็เปิดทางว่า ถ้า “ภรรยาเสี่ยตัน” ได้รับความเสียหายจากเรื่องนี้ ก็สามารถไปเรียกร้องค่าเสียหายจากผู้ขายได้ ไม่ใช่เรียกร้องเอาที่ดินส่วนกลาง ไว้เป็นของตัวเอง

เท่ากับว่า คดีนี้ศาลฎีกาวางหลักชัดว่า ผู้จัดสรรหมู่บ้าน จะเอาพื้นที่ที่ตัวเองโฆษณาให้คนซื้อบ้านเชื่อว่าเป็นพื้นที่ส่วนกลาง ไปแบ่งขายภายหลังไม่ได้ แม้จะพยายามแยกโฉนด หรืออ้างว่าอยู่นอกผังจัดสรรก็ตาม เพราะสิทธิของคนซื้อบ้านเกิดขึ้นจากสิ่งที่โครงการรับปากไว้ตั้งแต่ต้น

แล้ว “เสี่ยตัน” คือใคร?


“ตัน ภาสกรนที” เป็นนักธุรกิจไทยที่สร้างชื่อ สร้างความร่ำรวย จากธุรกิจเครื่องดื่ม โดยเฉพาะชาเขียวพร้อมดื่ม

เส้นทางชีวิตของเขา ไม่ได้เริ่มจากการเป็นเจ้าของธุรกิจขนาดใหญ่ แต่เติบโตจากการทำธุรกิจค้าขาย ก่อนเข้าสู่ธุรกิจเครื่องดื่ม และสร้างแบรนด์ “โออิชิ” จนกลายเป็นธุรกิจขนาดใหญ่

จุดสำคัญในความสำเร็จของ “ตัน” คือการทำการตลาดอย่างหนัก โดยใช้ทั้งโปรโมชั่น การตลาด และการสร้างแบรนด์ จนโออิชิ กลายเป็นหนึ่งในแบรนด์เครื่องดื่มที่คนไทยรู้จักอย่างกว้างขวาง

ต่อมา “ตัน” ได้ขายธุรกิจโออิชิ ให้กลุ่มไทยเบฟฯ จากนั้น เขาก็ออกมาสร้างธุรกิจของตัวเองอีกครั้ง และก่อตั้ง บริษัท อิชิตัน กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) ทำธุรกิจเครื่องดื่มคล้ายๆ เดิม ภายใต้แบรนด์ “อิชิตัน”

ดังนั้น ความร่ำรวยของ “ตัน” จึงไม่ได้มาจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่สร้างฐานะขึ้นมาจากธุรกิจอาหาร เครื่องดื่ม การตลาด และ การสร้างแบรนด์ โดยเฉพาะความสำเร็จจาก “โออิชิ” ก่อนนำประสบการณ์มาต่อยอดสร้าง “อิชิตัน” ของตัวเอง

สำหรับภารกิจเฉพาะหน้า ของ “เสี่ยตันและภรรยา” ในตอนนี้คือต้องไปฟ้องร้องไปเรียกค่าเสียหายจากเจ้าของโครงการหมู่บ้าน Prime Nature Villa ที่เอาที่ดินส่วนกลางมาขายให้