นอมินีอสังหาฯ ลามใต้จรดเหนือจากพะงัน–ภูเก็ต ถึงหัวหิน เปิดโปงทุนต่างชาติยึดทรัพย์

จากเมืองท่องเที่ยวภาคใต้สู่หัวเมืองเศรษฐกิจและแหล่งพักตากอากาศ ปัญหา “นอมินี” กำลังกลายเป็นเงาที่ปกคลุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การกวาดล้าง 6 เฟส ไล่ตั้งแต่พะงัน ภูเก็ต พังงา กระบี่ ชลบุรี เชียงใหม่ จนถึงหัวหิน พบทั้งการใช้คนไทยถือหุ้นแทน การจัดตั้งบริษัทบังหน้า และการนำบริษัทเข้าถือครองที่ดิน บ้านหรู และพูลวิลล่า ขณะที่ 5 เฟสแรกตรวจพบทรัพย์สิน 233 แปลง กว่า 160 ไร่ มูลค่ารวมกว่า 2,500 ล้านบาท ก่อนเฟสล่าสุดที่หัวหินพบอีก 33 บริษัทต้องสงสัย มูลค่าราว 300 ล้านบาท

ประเทศไทยเป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางสำคัญของชาวต่างชาติ ทั้งเพื่อการท่องเที่ยว การอยู่อาศัยหลังเกษียณ การซื้อบ้านพักตากอากาศ และการลงทุน ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยว เติบโตควบคู่กับเม็ดเงินจากต่างประเทศที่ไหลเข้าสู่พื้นที่อย่างต่อเนื่อง แต่เมื่อเงินทุนจากต่างชาติเติบโตขึ้น ปัญหาอีกด้านก็เริ่มปรากฏชัด นั่นคือการใช้ “ตัวแทนอำพราง” หรือ “นอมินี” เพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัดทางกฎหมาย ทั้งการประกอบธุรกิจและการถือครองอสังหาฯ สิ่งที่น่าจับตาคือ ปัญหาดังกล่าวไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะพื้นที่ใดพื้นที่หนึ่ง หากแต่ค่อย ๆ ขยายตัวตามเมืองท่องเที่ยวและทำเลอสังหาริมทรัพย์สำคัญ จนกลายเป็นโจทย์ใหญ่ที่ภาครัฐต้องเร่งจัดการ

จาก “พะงัน” จุดเริ่มต้นการเปิดโปงเครือข่าย

จุดเริ่มต้นของการกวาดล้างครั้งใหญ่เกิดขึ้นใน เกาะพะงัน จ.สุราษฎร์ธานี เมื่อเจ้าหน้าที่เปิดปฏิบัติการตรวจสอบนิติบุคคลที่มีพฤติการณ์ต้องสงสัยเกี่ยวกับการใช้คนไทยเป็นตัวแทนถือหุ้นและการถือครองที่ดิน จากบริษัทที่ถูกตรวจสอบจำนวน 243 แห่ง เจ้าหน้าที่พบ 27 บริษัทที่เข้าข่ายต้องสงสัย พร้อมตรวจยึดโฉนดที่ดิน 37 แปลง เนื้อที่รวมกว่า 51 ไร่ มูลค่าประมาณ 150 ล้านบาท

คดีพะงันจึงกลายเป็นจุดเริ่มต้นสำคัญที่ทำให้เจ้าหน้าที่เห็นว่า การใช้บริษัทนิติบุคคลเป็นเครื่องมือในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เป็นเพียงกรณีเฉพาะราย แต่มีลักษณะเป็นเครือข่ายและสามารถขยายตัวไปยังพื้นที่อื่นได้ จากนั้นการตรวจสอบจึงถูกขยายออกจากเกาะท่องเที่ยวเล็ก ๆ ไปสู่พื้นที่เศรษฐกิจขนาดใหญ่ขึ้น


เมื่อเครือข่ายขยายตัว “ภูเก็ต–พังงา–กระบี่” กลายเป็นเป้าหมาย

ถัดมาเจ้าหน้าที่ขยับการตรวจสอบเข้าสู่พื้นที่ ภูเก็ต พังงา และกระบี่ ซึ่งถือเป็น 3 จังหวัดยุทธศาสตร์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยว ทั้งสามจังหวัดมีทั้งโรงแรม รีสอร์ต บ้านพักตากอากาศ พูลวิลล่า และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจำนวนมาก จึงกลายเป็นพื้นที่ที่มีเม็ดเงินต่างชาติหมุนเวียนสูง และเป็นจุดที่เจ้าหน้าที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ ผลการคัดกรองพบกลุ่มบริษัทที่มีความเสี่ยงจำนวนมาก โดยเฉพาะภูเก็ตซึ่งมีนิติบุคคลที่เกี่ยวข้องกับต่างชาติจำนวนสูง ขณะที่พังงาและกระบี่ก็พบกลุ่มบริษัทที่ต้องตรวจสอบเชิงลึกเช่นกัน

รูปแบบที่พบเริ่มมีความซับซ้อนมากขึ้น จากเดิมที่เป็นเพียงการนำชื่อคนไทยมาเป็นผู้ถือหุ้น กลายเป็นการใช้บริษัทเป็นโครงสร้างบังหน้า ขณะที่ผู้มีอำนาจควบคุมกิจการและผู้รับผลประโยชน์ที่แท้จริงกลับเป็นชาวต่างชาติ บางกรณียังพบความเชื่อมโยงไปถึงสำนักงานกฎหมาย บริษัทบัญชี และผู้ที่ทำหน้าที่จัดตั้งบริษัท ซึ่งทำให้การปราบปรามต้องขยายจาก “ตัวบริษัท” ไปสู่ผู้ที่อยู่เบื้องหลังการจัดโครงสร้างด้วย

ภาพรวม 5 เฟสแรกจึงเริ่มเห็นขนาดของปัญหาชัดเจนขึ้น เจ้าหน้าที่ตรวจสอบที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรวม 233 แปลง เนื้อที่กว่า 160 ไร่ มูลค่าประมาณ 2,539 ล้านบาท ศาลอนุมัติหมายจับรวม 133 หมาย และมีคดีที่ศาลพิพากษาลงโทษแล้ว 20 คดี ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนว่า นอมินีไม่ได้เป็นเพียงเรื่องของเอกสารบริษัท หากแต่มีทรัพย์สินจริงจำนวนมากเข้ามาเกี่ยวข้อง ทั้งที่ดิน บ้าน และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

จากภาคใต้ สู่ ตะวันออก “ชลบุรี” เกมรุกถึงตลาดบ้านหรู

เมื่อการตรวจสอบขยายวงกว้างขึ้น ปัญหานอมินีก็ไม่ได้จำกัดอยู่เฉพาะภาคใต้ ชลบุรี กลายเป็นอีกพื้นที่สำคัญที่เจ้าหน้าที่พบความผิดปกติ โดยเฉพาะตลาดบ้านจัดสรรและบ้านระดับกลางถึงบนในพื้นที่เศรษฐกิจภาคตะวันออก กรณีที่ตรวจพบมีการใช้นิติบุคคลเข้าครอบครองบ้านเดี่ยวในโครงการอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง รวมกันถึง 775 หลัง ทำให้เห็นชัดว่ารูปแบบนอมินีสามารถแทรกตัวเข้าสู่ตลาดบ้านจัดสรรได้ ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงที่ดินหรือพูลวิลล่าในเมืองท่องเที่ยว

ประเด็นสำคัญจึงเปลี่ยนจากคำถามว่า “มีนอมินีหรือไม่” ไปสู่คำถามที่ใหญ่กว่า คือ ใครเป็นเจ้าของผลประโยชน์ที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ เพราะหากบริษัทที่มีชื่อคนไทยเป็นผู้ถือหุ้น แต่เงินทุน การบริหาร และการควบคุมทรัพย์สินมาจากต่างชาติทั้งหมด โครงสร้างดังกล่าวย่อมกลายเป็นช่องทางที่ทำให้ข้อจำกัดทางกฎหมายถูกหลีกเลี่ยง


“เชียงใหม่” เปิดภาพนอมินีบุกภาคเหนือ

จากภาคตะวันออก การกวาดล้างเดินหน้าขึ้นสู่ เชียงใหม่ สะท้อนอีกครั้งว่า ปัญหานอมินีกำลังขยายตัวตามเมืองท่องเที่ยวและหัวเมืองเศรษฐกิจของประเทศ

เจ้าหน้าที่คัดกรองนิติบุคคลจำนวนมาก ก่อนพบกลุ่มบริษัทที่มีพฤติการณ์เข้าข่ายนอมินี โดยบางบริษัทมีคนไทยเป็นผู้ถือหุ้น แต่กลับพบข้อสงสัยเกี่ยวกับแหล่งเงินทุนและการควบคุมกิจการจากต่างชาติ โดยกรณีของ นอมินีเชียงใหม่ยังพบทรัพย์สินที่เกี่ยวข้อง 29 แปลง เนื้อที่กว่า 20 ไร่ มูลค่าประมาณ 633 ล้านบาท และมีผู้เกี่ยวข้องจำนวนมากถูกดำเนินคดี

สิ่งที่น่าสนใจคือ รูปแบบการใช้นอมินีเริ่มมีความเป็นระบบมากขึ้น คนไทยบางรายมีชื่อเป็นผู้ถือหุ้นแต่ไม่ได้ลงทุนจริง ไม่ได้บริหารกิจการ และบางรายแทบไม่มีศักยภาพทางการเงินเพียงพอที่จะเป็นเจ้าของทรัพย์สินมูลค่าสูง มื่อภาพจากภาคใต้ ภาคตะวันออก และภาคเหนือถูกนำมาเรียงต่อกัน จึงเริ่มเห็นรูปแบบเดียวกัน นั่นคือ ใช้ชื่อคนไทยเป็นเจ้าของในทางเอกสาร แต่ผู้ควบคุมและผู้รับประโยชน์ที่แท้จริงอาจเป็นต่างชาติ


ปิดแฟ้มล่าสุดที่ “หัวหิน” บ้าน 10–20 ล้านตกเป็นเป้า

ล่าสุด ปฏิบัติการกวาดล้างเดินทางมาถึง หัวหิน จ.ประจวบคีรีขันธ์ เมืองตากอากาศที่ตลาดบ้านพักตากอากาศและพูลวิลล่าเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเมื่อวันที่ 10 สิงหาคม 2569 เจ้าหน้าที่เปิดปฏิบัติการ “ทลายเครือข่ายนอมินีต่างด้าว เฟส 6” ระดมกำลังกว่า 200 นาย เข้าตรวจค้น 15 จุด พร้อมออกหมายจับชาวต่างชาติ 45 ราย และหมายเรียกคนไทย 39 ราย โดยสามารถจับกุมผู้ต้องหาตามหมายจับได้ 13 ราย

เป้าหมายสำคัญอยู่ที่โครงการบ้านเดี่ยวและพูลวิลล่าในพื้นที่ ต.ทับใต้ อ.หัวหิน ราคาประมาณ 10–20 ล้านบาทต่อหลัง เจ้าหน้าที่พบ 6 บริษัทที่ต้องสงสัยใช้คนไทยถือหุ้นแทนชาวต่างชาติเพื่อครอบครองอสังหาฯ คดีหัวหินยังสะท้อนอีกมิติของปัญหา เพราะชาวต่างชาติบางรายให้การว่าได้รับคำแนะนำจากบริษัททนายความและบริษัทบัญชีให้จัดตั้งบริษัทเพื่อถือครองอสังหาริมทรัพย์ โดยเข้าใจว่าการดำเนินการดังกล่าวถูกต้องตามกฎหมาย

แต่เมื่อเจ้าหน้าที่สอบสวนคนไทยที่มีชื่อเป็นผู้ถือหุ้น กลับพบคำให้การว่าไม่เคยชำระค่าหุ้น ไม่เคยบริหารบริษัท และไม่เคยเห็นเอกสารทางการเงินของบริษัท พฤติการณ์เช่นนี้ทำให้เจ้าหน้าที่ต้องขยายผลจากตัวทรัพย์สินไปสู่ เส้นทางการเงิน เอกสารบริษัท อุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ และบุคคลที่เกี่ยวข้อง เพื่อค้นหาว่าใครคือผู้ควบคุมและผู้รับผลประโยชน์ที่แท้จริง


จาก “นอมินี” สู่เครือข่ายบริษัทเงา

เมื่อเทียบกับคดีอื่น ๆ ที่เจ้าหน้าที่ตรวจพบในช่วงเวลาเดียวกัน จะเห็นว่ารูปแบบนอมินีกำลังพัฒนาไปไกลกว่าการให้คนไทยถือหุ้นแทนเพียงอย่างเดียว กรณีเครือข่ายทุนจีนที่เจ้าหน้าที่ตรวจพบ มีการจัดตั้งบริษัทถึง 33 แห่ง เพื่อนำไปถือครองบ้านหรู 33 หลังใน 3 โครงการ มูลค่ารวม 1,275 ล้านบาท ภายในเวลาเพียง 3 ปี ยังพบการจัดตั้งบริษัทเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยใช้คนไทยเป็นผู้ถือหุ้น ขณะที่เงินทุนที่ใช้ซื้ออสังหาริมทรัพย์เชื่อมโยงกับนายทุนต่างชาติ

ที่สำคัญ เจ้าหน้าที่พบทั้งเอกสาร “โอนหุ้นลอย” สัญญาเช่าภาษาจีน และหลักฐานอื่นที่สะท้อนการเตรียมเปลี่ยนมือกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้าต่างชาติ รูปแบบดังกล่าวทำให้เห็นว่า นอมินีในปัจจุบันอาจไม่ได้เป็นเพียง “คนหนึ่งคนที่รับจ้างถือหุ้น” แต่เป็นระบบที่มีทั้งนายทุน บริษัทกฎหมาย บริษัทบัญชี นายหน้า และผู้ถือหุ้นตัวแทนทำงานเชื่อมโยงกัน

ความเสียหายลึกกว่าตัวเลข “ที่ดิน”

สิ่งที่รัฐกำลังเผชิญจึงไม่ใช่เพียงการตรวจพบที่ดินหรือบ้านที่ถูกถือครองโดยผิดกฎหมาย แต่เป็นผลกระทบต่อโครงสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยตรง

เมื่อผู้ประกอบการบางรายสามารถใช้โครงสร้างนอมินีเข้ามาดำเนินธุรกิจได้ ย่อมเกิดความเสี่ยงต่อการแข่งขันกับผู้ประกอบการไทยที่ดำเนินธุรกิจอย่างถูกต้อง ขณะเดียวกัน การนำเงินจากต่างชาติเข้ามาซื้อและควบคุมอสังหาริมทรัพย์ผ่านบริษัทอำพราง ยังทำให้เกิดคำถามถึงผู้รับผลประโยชน์ที่แท้จริงและการจัดเก็บรายได้ของภาครัฐ

ยิ่งไปกว่านั้น หากรูปแบบดังกล่าวขยายตัวในพื้นที่ที่ดินมีราคาสูงและมีความต้องการจากต่างชาติสูง ก็อาจกระทบต่อโครงสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว

ด้วยเหตุนี้ รัฐบาลจึงเริ่มยกระดับจากการจับกุมรายคดีไปสู่การตรวจสอบเชิงระบบ โดยบูรณาการข้อมูลระหว่างกระทรวงพาณิชย์ กรมที่ดิน ตำรวจ DSI สำนักงาน ปปง. ธนาคารแห่งประเทศไทย และหน่วยงานด้านความมั่นคง

ขณะเดียวกัน กรมพัฒนาธุรกิจการค้าได้นำระบบ IBAS ซึ่งใช้ AI วิเคราะห์พฤติกรรมของนิติบุคคล เข้ามาคัดกรองบริษัทกลุ่มเสี่ยง โดยเฉพาะธุรกิจท่องเที่ยว อสังหาริมทรัพย์ โรงแรม รีสอร์ต ก่อสร้าง รวมถึงธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับต่างชาติ


“ตัดวงจร” ก่อนนอมินีเกิด

จากพะงันถึงภูเก็ต จากพังงาและกระบี่สู่ชลบุรี ก่อนขึ้นเหนือถึงเชียงใหม่ และปิดฉากล่าสุดที่หัวหิน เส้นทางการกวาดล้างทั้ง 6 เฟสกำลังบอกชัดว่า ปัญหานอมินีไม่ได้หยุดอยู่ที่ “เมืองท่องเที่ยวภาคใต้” อีกต่อไป แต่ได้ขยายตัวตามพื้นที่ที่มีศักยภาพด้านอสังหาริมทรัพย์ ทั้งบ้านหรู พูลวิลล่า บ้านจัดสรร ที่ดิน และธุรกิจให้เช่า

โดยผลการกวาดล้าง 5 เฟสแรก ซึ่งตรวจพบอสังหาริมทรัพย์ 233 แปลง กว่า 160 ไร่ มูลค่าประมาณ 2,539 ล้านบาท และเฟส 6 ที่หัวหินซึ่งพบอีก 33 บริษัทต้องสงสัย จึงเป็นเพียงภาพที่ถูกเปิดเผยออกมาแล้วบางส่วน

โจทย์สำคัญจากนี้จึงไม่ใช่เพียง “จับได้กี่ราย” หรือ “ยึดทรัพย์ได้เท่าไร” แต่คือการสาวให้ถึงต้นน้ำว่า ใครเป็นนายทุน ใครจัดตั้งบริษัท ใครจัดหาและถือหุ้นแทน และใครเป็นผู้รับผลประโยชน์ที่แท้จริง เพราะหากรัฐสามารถจัดการได้เพียงบริษัทปลายทาง แต่ไม่สามารถตัดวงจรของผู้จัดตั้ง บริษัทกฎหมาย บริษัทบัญชี นายหน้า และผู้จัดหา “นอมินี” ได้

การปิดบริษัทหนึ่งแห่งก็อาจเป็นเพียงการเปิดทางให้บริษัทใหม่เกิดขึ้นแทน รัฐบาลจึงเตรียมยกระดับกฎหมาย ทั้งการปรับนิยาม “นอมินี” ให้ชัดเจน เพิ่มบทลงโทษตาม พ.ร.บ.การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว และเพิ่มมาตรการจัดการกับที่ดินที่ได้มาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย

จาก “พะงัน” ถึง “หัวหิน” ปัญหานอมินีจึงไม่ใช่เรื่องของคนต่างชาติที่เข้ามาซื้อบ้านเพียงไม่กี่หลัง แต่กำลังกลายเป็นศึกใหญ่ของรัฐในการปกป้องกติกาการถือครองที่ดิน การแข่งขันในตลาด และโครงสร้างอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางโจทย์สำคัญที่ต้องทำให้การเปิดรับเงินลงทุนจากต่างชาติเดินหน้าได้ โดยไม่เปิดช่องให้ “นอมินี” กลายเป็นทางลัดในการยึดครองตลาดไทย